Организация, созданная жильцами

В номере 8 нашей газеты от 25 февраля мы публиковали письмо жителей дома 33 по улице Абылай-хана, которые возмущены работой КСК и председателя этого кооператива.

Чтобы более подробно вникнуть в данную проблему, а так же осветить ее глазами другой стороны, я пообщался с председателем КСК «Арман» Солошенко Екатериной Константиновной, которая поделилась не только проблемами по этому дому, но и другими житейскими вопросами.

История дома

Дом 33 был сдан в эксплуатацию в 1974 году, имея 41 279 м2 общей площади, из них 36 715,59 м2 жилая и 4 563,87 м2 нежилая площадь, капитально не ремонтировался все свои 42 года. Только в 2011 году был сделан капитальный ремонт теплотрассы в подвале. Регистрация кондоминимума была 08.04.2004 года.

Тарифы КСК и задолженность

В месяц 33-й дом должен оплачивать услуги КСК 77 501 тенге, согласно утвержденному на общем собрании тарифу в 18 тенге за м2. По факту же 81 513 задолженность по состоянию на 1 марта 2016 года, их них 6 квартир, которые в КСК называют «злостные неплатильщики». К слову сказать, когда Екатерина Константиновна показала мне общую задолженность перед КСК на 1 января 2016 года (438 399 тенге) я был несколько удивлен такой маленькой цифрой, т.к. в других КСК эти цифры на порядок выше, и это при том, что в составе кооператива 11 домов. Просто единственный способ, который есть у КСК – это через суд взыскивать.

Расскажу на примере как это происходит: квартира №1 в доме 33 на 1 марта имеет задолженность 9040 тенге, КСК имеет право подать в суд, ссылаясь на ст. 50 «О жилищных отношениях». Оплатив судебные издержки в 1% от суммы иска, суд обязательно удовлетворит исковые требования КСК. Далее материалы дела передаются частному судебному исполнителю, который за свои услуги в данном случае возьмет 25% от суммы иска. Взыскать эту сумму с должника не составит особого труда, т.к. государство значительно увеличило полномочия частных судебных исполнителей: арест имущества и счетов, запрет на выезд из РК и т.д. В итоге должнику придется раскошелиться на 11 413 тенге. Именно по этой схеме работают КСК и другие поставщики услуг с должниками, а жильцам приходится выбирать – платить сейчас или потом с переплатой.

Системы коммуникации

Как уже описал выше, дому 44 года и если проводился только один капремонт отопления, не сложно догадаться, что канализация, водопровод, кровля требуют немедленного ремонта. Требовать этого капремонта от КСК жильцы не имеют права, так как они банально за это не платят, а платят они за услуги, которые описаны ниже. От государства тоже требовать ремонта нет смысла. Когда была программа модернизации, кто-то удачно отремонтировал свои дома, а кто-то нет. Но и в этом случае деньги возвращать государству придется отдельно от услуг КСК.

Капитальный и текущий ремонт

Многие жильцы заняли позицию, что раз плачу КСК, значит они должны все ремонтировать. У таких людей не возникает мысли, что дом общее неделимое имущество всех собственников, и нужно помимо содержания в порядке дома, еще думать о капитальном ремонте в перспективе.

В КСК «Арман» висит расшифровка тарифа в 18 тенге для физлиц: содержание общих внутридомовых коммуникаций (водопровод, канализация, отопление) и придомовой территории 12,20 тг.; услуги аварийной службы 4 тг., услуги электрика 1,80 тг. Для юрлиц общая сумма составляет 25 тенге. Т.е. на сумму в 18 тенге с метра квадратного и выполняет свою работу КСК.

Теперь давайте расшифруем этот «тайный» пункт «содержание общих коммуникаций». В перечень обязательных услуг по текущему содержания жилья входит:

1. I. Сантехнические работы
2. Прочистка канализационных общих стояков до перекрытия 1 этажа.
3. Прочистка канализации в подвале, включая выпуск до 1 колодцы.
4. Смена отдельны участком (до 2-х метров) трубопроводов холодного водоснабжения до перекрытия 1 этажа.
5. Замена труб канализации (до 2-х метров) в подвале до перекрытия 1 этажа, включая смену фасонных частей.
6. Устранение течи в вентилях, задвижках в подвале.
7. Устранение просадки канализационных трубопроводов и выпусков.
8. Устранение течи на резьбовых соединениях (в аварийных ситуациях).
9. Заваривание свищей.
10. Прочистка ливневой канализации.
11. Откачка воды из подвальных помещений (кроме грунтовой).
12. II. Электрические работы
13. Замена сгоревших предохранителей в распределительном щите.
14. Восстановление обгоревших проводов фаза-нуль в этажном щите.
15. Замена выключателей дежурного освещения.
16. Подача дежурного освещения (с учетом стоимости электроэнергии).
17. Обслуживание дежурного отведения (3 лампочки по 40 Вт на подъезд).
18. Освещение подъездов (замена эл.лампочек на 1 этажах).
19. Услуга аварийных вызовов (кроме ремонтных работ в квартирах).

III. Ремонт и обслуживание кровли, подъездов

1. Содержание в рабочем состоянии (имеющихся в наличии) тепловых приборов в подъездах.
2. Все виды штукатурно-малярных работ в подъездах (в соответствии со сметой КСК).
3. Ремонт перил.
4. Замена разбитых стекол и мелкий ремонт входных дверей в подъездах.
5. Все виды работ по устранению течи кровли площадью 1 м2 на подъезд (кроме полной замены кровли).
6. IV. Техобслуживание инженерных систем
7. Обслуживание систем отопления, ремонт, замена до 1 метра погонного горизонтальных магистралей и общедомовых стояков до перекрытия первого этажа.
8. Включение и отключение систем отопления (осень, весна, аварийное, режимное).
9. Консервация систем отопления (весной), проверка состояния систем отопления в период консервации 1 раз в 10 дней.
10. Регулировка систем отопления при запуске изменений режимов.
11. Устранение незначительных неисправностей, устранение течи, очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений, укрепление опор под расшатавшимися разводящими трубопроводами.
12. Гидравлическая опрессовка систем отопления, системы отопления перед отопительных сезоном.
13. Устранение течи на резьбовых соединениях.
14. Набивка сальников на вентиля.
15. Заваривание свищей.
16. Укрепление расшатавшихся опор.
17. V. Уборка придомовой территории
18. Удаление снега и наледи с пешеходных дорожек, уборка газонов, кошение травостоя на придомовой территории (до 5 метров от обреза фундамента), подготовка и посыпка песка на тротуары в зимний период, приобретение инвентаря, уборка территории от тротуара до входной двери подъезда (крыльцо).
19. Профилактика по истреблению грызунов и насекомых в подвальных помещениях.
20. VI. В расходы на содержание КСК, помимо ремонт и обслуживания входит
21. Административные обязанности: организация и проведение собраний общих и по домам, проведение письменных опросов собственников помещений (квартир), в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; ведение документации бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, а так же технических документаций, связанных с управлением и содержанием объекта кондоминимума, в соответствии с жилищным законодательством РК.
22. Содержание управленческого и технического персонала.
23. Социальное страхование и другие налоги.
24. Административно-хозяйственные расходы: услуги связи, банка, приобретение канцтоваров, оплаты подписки газет, судебные издержки, почтовые расходы, непредвиденные расходы.

Все эти услуги являются текущим содержанием домов и именно за них собственники ежемесячно обязаны оплачивать 18 тг/м2.

Что касается капитального ремонта в КСК также есть пункт VII. Капитальный ремонт и устройство. Осуществляется на целевой взнос по решению общего собрания собственников квартир и помещений дома.

1. Замена общедомовых инженерных сетей, водонагревателей.
2. Замена кровли.
3. Замена подъездных дверей и фасадов.
4. Ремонт наружных стен домов (фасадов), вентиляционных шахт, карнизов зданий и подъездов, балконов, фасадных водосточных труб.
5. Устройство подъездных путей, дворовых и детских площадок.

Выполнение любых иных работ, не указанных в перечне, будь то капитальный ремонт кровли, замена карнизов, балконов, козырьков, возведение детских и дворовых площадок подразумевает специальный целевых сборов. Все работы внутри помещений (квартир) проводятся собственниками за свой счет и с привлечением подрядных организаций.

Думаю, больше не возникнет вопросов к КСК. В их задачу входит только текущее поддержание дома в нормальном состоянии. Все расходы по капитальному ремонту жильцы распределяют между собой, или старший по дому/подъезду собирает деньги, или в КСК отдельный счет на кап.ремонт.

К слову сказать, в некоторых подъездах КСК за счет собственных средств уже сделал ремонт. Тем жильцам, которые помогают стройматериалами зачисляется частичная компенсация за услуги КСК.

Система отопления

Некоторые жильцы сетуют на то, что непроизводится опрессовка и промывка батарей. Кооператив не имеет на это права, ведь нужна лицензия, и она есть только у «ТермоТранзита». КСК же после отопительного сезона получает перечень требований к подготовке к следующему отопительному сезону. Опрессовку всей системы проводит «ТермоТранзит» подавая повышенное давление, работники КСК открывают задвижки на своих домах и, попутно промывая всю систему, выявляют проблемы, которые должны быть устранены до начала отопительного сезона. В текущем сезоне все дома КСК «Арман» имеют паспорта готовности. И если уж случилась авария в зимний период, то не по вине КСК, а собственника квартиры, на территории которого и случился порыв и уж он точно виноват, что за него другие квартиры по стояку остались без тепла.

Взаимоотношения: жильцы-КСК

Как и в любом сообществе, производстве, существуют конфликты интересов. Кто-то видит ситуацию так, кто-то по-другому и у каждого своя правда. Одни поддерживают работу КСК, вовремя оплачивая услуги или участвуя в жизни кооператива. Последний, кстати, ко дню пожилых людей делает маленькие подарки – зачисляет по 300 тенге в счет услуг всем пенсионерам, проживающим в кооперативе, а ветеранам ВОВ по 500 тенге, немного – зато приятно. А кто-то яростно вмешивается в деятельность КСК, меняя замки на подвалах или рассылая жалобы во все инстанции. В данном случае, считаю, что отстаивая свои интересы, не стоит забывать об интересах других жильцов, ведь из-за отсутствия доступа в подвал своевременно неустраненная авария может привести к жертвам.

18 тенге

На мой взгляд тариф в 18 тенге с метра квадратного не является актуальным на сегодняшний день, потому что как минимум цена на любой вид строительного материала значительно отличается от цены того времени, когда этот тариф был утвержден. Все мы можем с гордостью сказать за дворы и подъезды в других городах Казахстана – и детям есть где поиграть, и в подъездах чисто и светло, и крыши у них не текут. Но секрет этого благополучия прост – тариф у них за услуги КСК 30-35 тенге с м2. Давайте посчитаем, к примеру, мы хотим сделать дома у себя ремонт, и выделяем из своего бюджета 900 тенге в месяц. Долго мы будем копить на ремонт, учитывая, что рулон обоев стоит 4 000 тенге? Нам этих 900 тенге хватит только на клей, чтобы подклеить старые обои или банку краски, чтобы подкрасить косяк двери. А у нас в Щучинске тарифы от 16 до 20 тенге. Если по дому 33 по ул. Абылай-хана в месяц должно собираться 77 501 тенге, то что можно отремонтировать на эти деньги, если 2 метра канализационной трубы стоят 2 700 тенге? 22 октября прошлого года в этом доме был произведен частичный ремонт старого участка отопления в 10 метров, т.к. предыдущая была установлена тонкостенная и бывшая в употреблении, в итоге 38 380 тенге затрат. А поменять 1 метр трубы, как этого хотели жильцы не было смысла – зачем вваривать новую трубу, по краям которой старые ржавые?

Чтобы КСК нашего города могли планово восстанавливать коммуникации, а не латать дыры, я считаю, что тарифы должны подниматься регулярно, основываясь на рыночных ценах товаров, наиболее часто используемых для ремонта. Отвечу сразу на возникший вопрос: «Ага, они как не работали, так и не будут работать – только денег больше воровать будут», не все работники КСК такие, как хочется думать. Если мы не видим работу, которую делает КСК, это не значит, что она не проводится. Как и ремонт квартиры – мы регулярно проверяем работу нанятых работников, знаем о качестве закупленного материала, т.е. мы следим за всем процессом и контролируем его. Тоже самое в работе КСК – мы в праве требовать и контролировать его работу. Но если же все же действительно нет действий КСК, то нужно менять состав сотрудников КСК. Того же председателя КСК выбрать сложно, ведь не учат у нас на председателей. Человек сам учится на своих ошибках. Хотя в Астане есть департамент жилищно-коммунального хозяйства, который обучает навыкам ведения кооператива. Думаю, если жилищная инспекция, устроит тренинг или просто соберет актуальную информацию, и поможет повысить квалификацию сотрудников КСК, от этого будут только все в плюсе.

КСК «Арман» с председателем повезло, Екатерина Константиновна грамотный хозяйственник. Будучи глубоко на пенсии она не сидит дома, ей, в силу жизненной позиции, нравится следить за вверенным хозяйством и решать его проблемы, используя свой многолетний опыт работы. Если сравнить, что проделало КСК за время ее правления, то можно однозначно сказать – плюсов больше, чем минусов.

P.S. Поддерживать свой дом в нормальном состоянии крайне тяжелая проблема, и люди, которые за нее берутся, берут на себя все тяготы. Таков уж наш менталитет – «отмахиваясь» деньгами, мы считаем, что купили комфорт, который должен находиться за дверями наших квартир. Но когда этого не происходит мы обижаемся на КСК и его «бездействие», а ведь чтобы не причитать на кооператив достаточно не сорить в подъездах, выносить мусор и старые вещи не в подъезд и подвал, а сразу на мусорку, не разводить притон кошек, а стараться их пристроить. И если возникают вопросы к КСК, то всегда находить компромисс в проблемах. Уверен, что ни одно КСК не работает против своих жильцов, просто для некоторых проблем нужно больше ресурсов, чем они есть сейчас и, соответственно, времени для решения нужно больше. Все решаемо – главное быть людьми и помнить, все мы обязаны участвовать в общих расходах на содержание своего дома.

Алексей Каримов